裕景地产集团于80年代在香港创建，现已成为香港仅有的两家超级品牌地产和建筑公司之一。过去十年间，裕景有了很大发展。分别在香港，北京，上海，大连，深圳，厦门和沈阳投资顶级商业地产开发项目，并为自己赢得了良好的声誉。采访中，裕景地产集团执行副总裁Mr. Patrick Wong 谈到了裕景的投资方式，主要项目和未来计划。  采访内容如下：

 

John Harrison先生：裕景地产集团的背景是怎样的？

 

黄世达先生：裕景地产集团是菲律宾享有盛名的陈氏集团属下的实业。该集团拥有菲律宾航空公司，菲律宾国家银行，同时在中国也拥有重要的企业。80年代陈氏集团开始在香港投资。其中最著名的项目是裕景花园酒店服务式公寓。在西九龙我们拥有84万平方英尺的购物中心—西九龙中心。10年前，这是九龙地区最大的购物中心。我们是香港三个顶级私有地产开发商之一。我们没有上市，所以香港的集资主要是靠私人。我们在香港的项目总值约是HK＄200亿。除了一个项目外，我们对所有地产都属于长期持有。

 

90年代早期我们进入中国市场，发展了一定的土地储备。我们现在正在6个城市进行12个项目的开发。我们的土地储备不是很庞大，约为300万平方米，但是所有的项目都位于不同的开发阶段。在北京，我们有著名的朝阳园。该项目总建筑面积28万平方米，由公寓、写字楼及购物广场组成。在陆家嘴我们有一个包括写字楼和零售的酒店项目；上海裕景大饭店和裕景国际商务广场。在厦门我们有两个项目完工：5.6万平方米的甲级写字楼厦门银行中心和高尚私人会所国际会。该会所至今仍是厦门规模最大的私人会所。大连的综合性项目—裕景中心•大连，总建筑面积为80万平方米，将融合写字楼，住宅，酒店服务式公寓和酒店。项目在规模和高度上都创造了大连之最。

 

John Harrison先生：你们在中国的租赁策略是怎样的？

 

黄世达先生：我们在大陆采取的策略与香港有所不同。在中国我们仍会做一些散售；中国的市场巨大，我们不可能持有开发的所有项目。我们计划持有50%的地产。较大的项目一般在二三线城市，厦门，大连，沈阳。比如，在沈阳我们有一个120万平方米的综合项目正在开发中。

 

John Harrison先生：营销方面是你们自己负责？

 

黄世达先生：我们在进行项目的城市当地拥有自己的团队。我们有一个由来自香港，台湾，英国，法国和中国本地人员组成的国际团队。

 

John Harrison先生：你们对未来有怎样的整体构想呢？

 

黄世达先生：我们当然还希望继续在中国城市中心地区开发综合项目。因为这是一个很成功的模式。我们十分擅长将最好的顾问，世界级的建筑公司，如NBBJ，结构顾问，如ARUP，加以融合。我们力图与专业人士合作。

 

John Harrison先生：但到某一时刻你们总要停下来等待资金注入吧？

 

黄世达先生：我想这你就要问Mr. Tan 。但我知道他的长期计划是要继续开发。

 

John Harrison先生：你们期待怎样的收益呢？

 

黄世达先生：在商业中心方面我们是着眼于长期收益的。运营的前几年一般都是最困难的。接下来就会容易一些。但是总体上我们含资本增值的投资收益是15%。第一年的运营可能只有3%或5%。这种情况在中国很普遍。一定要将资本增值算在内。如果商业地产运营成功的话，资本增值是很可观的。

 

John Harrison先生：你们期待怎样的IRR呢？

 

黄世达先生：在这方面我们不太担心。我们更注重的是开发好的项目。如果你有一个好项目，就已经迈出走向成功的最重要一步。

 

John Harrison先生：国际金融动荡对你们有没有产生影响？

 

黄世达先生：我们认为中国实际上没有受到国际市场的过多影响。中国的GDP增长速度高。城市化进程仍在继续。我们认为增长还会再持续十到二十年。

 

John Harrison先生：中国大陆的哪些项目最令你们自豪？

 

黄世达先生：我们上海的酒店项目做的很成功。同时，厦门的写字楼中心也备受市场好评，被认作厦门最好的甲级写字楼项目。但是最大的挑战来自大连的项目。

 

给我们介绍一下大连的项目。

 

项目占据了大连最优越的地理位置之一，与希望大厦相邻。目前在大连市中心取得6.2万平方米这么大面积的土地是非常困难的。这里曾经是由日本人修建的城市动物园。我们动用了很多资金迁置动物。这将是中国东北部一个非常引人注目的项目，开发区域总建筑面积达到80万平方米。同时还将配备地下通道。施工于2007年4月开始启动，预计5年后完工。项目预算超过RMB60亿，将包括一个五星级酒店，甲级写字楼，高档住宅，酒店式服务公寓和大型的零售垫楼。并将成为大连及目前中国北部最高的建筑。沈阳的项目挑战性也很大。不过这个项目今年晚些时候才会启动。

 

John Harrison先生：你认为大连对此类项目是否具备足够的需求？

 

黄世达先生：大连的发展速度很快。市场对于更多的高端酒店存在需求，我对此并不担心。我担心的是写字楼领域，这才是最困难的。因此，我们也将写字楼空间的面积控制在最小。酒店服务式公寓的数量和规模我们很有把握。零售方面，我们在购物中心更注重文化因素，设有一个音乐厅。酒店将配备大连规模最大的会议厅。大连市一个发展中的城市。旅游业在其发展议程中占据重要地位。同时，大连的工业基础雄厚，提供了就业机会和增长的工资。

 

John Harrison先生：除北京和上海的项目外，你们主要是在二线城市发展。是否会向三线城市进军呢？

 

黄世达先生：目前还不会。但当市场更成熟时我们也会进入这些城市。

 

John Harrison先生：你认为会是什么时候呢？

 

黄世达先生：我想应该是三或四年以后。

 

John Harrison先生：你们在中国进行项目遇到的主要问题是什么？

 

黄世达先生：我们刚进入市场时遇到一些问题。作为国外开发商很难在北京开发项目。但是现在透明度更高了。由于进入市场已经十年，我们也很有经验了。我们拥有一些关系，与国际水准的各业人士一起合作。

 

John Harrison先生：在新的法律法规方面你们怎么看？

 

黄世达先生：我们能够很快的适应。法律目前还没有起到太大的影响。

 

John Harrison先生：是否由于你们属于自筹资金，新的法规对你们没什么影响？

 

黄世达先生：香港和大陆的市场截然不同。中国项目的面积要大很多。我们在中国的土地储备本身就是香港的十或二十倍，所以杠杆比率要大一些。我们同时在大陆和国外，如香港，进行筹资。我们与中国的银行保持着良好的关系。但是由于他们对于商业地产非常谨慎，我们更依赖于国外筹资渠道。

 

John Harrison先生：对于中国项目投资，借款的比例占多少？

 

黄世达先生：如果我们用大连的项目做例子，我们有一个很好的融合；住宅部分将提供主要的收入来源。RMB60亿中的30%-40%属于外借。

 

John Harrison先生：你认为新法规是否会对那些不能像你们一样投入大量资金的开发商产生影响？

 

黄世达先生：当然是这样。因为他们依靠外债，而外债现在又被削减。

 

John Harrison先生：所以如果是国外开发商，最佳的选择就是准备好足够的资金进入市场？

 

黄世达先生：是这样的。现在本地银行都很高兴。但是由于中央政府的各种限制，他们也有很多问题。不过很多有实力的开发商仍然充满信心。另外一个方法是通过银行以外的途径寻找本地资金。最近我们与中国的联华信托进行了战略合作，探索开发本地人民币REIT的机遇。

 

我们同时也参与了由中国房地产协会和联华信托发起的第一本地私募股权基金开发。