有句话说到：“了解一个城市，就要从它的建筑开始。”建筑是一个社会的作品，它代表着一座城市对未来命运的态度和精神。而作为城市精神元素的地产项目，则映射着城市的现在与未来。

 

在城市的建筑中，城中城的建造并非易事，需要考量许多因素，就其地块属性、规划可行性、开发成本以及未来价值提升预判等均须进行深入的分析，同时亦须针对国内外成功的综合体典型案例进行深层次研究，探索其成熟的开发和运营模式以及利弊得失。以项目自身特点和优势的挖掘，结合国内外典型城市综合体精细的案例研究并合理“拿来”，是锻造优秀项目的客观思路。

 

大连，作为中国北方著名的港口，是环渤海经济区的圈首，经济的快速发展，使其成为东北亚商贸、金融业、资讯、会展业、旅游业的中心，成为人们购物的天堂，旅游娱乐的天地、国内乃至世界的大型会议中心、度假养老的聚集地。发达的多元化经济使大连正成为集多功能于一体的国际化城市。大连中心.裕景就是根植于这个繁华城市最核心区域的城中之城。

 

大连中心.裕景80万平方米的总建筑面积，81层380米的建筑高度，60亿总投资额，以及标志性建筑形态、综合合理业态、内外高速流通的动态、科学节约能耗的生态共同锻造出其超凡的“滨城Label”效应，从而将HOPSCA的全方位组合显露无遗，于项目的整体运作中，于伟业顾问的全程代理中总结并打造出城市综合体的十大标准，并通过十大标准的评测，以期使大连中心.裕景成为引领城市精神、资源共生、聚合增值的模式典范，使其成为中国城市综合体发展新的里程碑，使这座未来的“北方第一高楼”成为业界品读大连的崭新“蓝本”。

 

1. 城中之城

 

城市综合体生长于“城”中，根植于发达城市，磅礴体量的规划，使它承载了现代城市生活所需的各种功能，被称为“城中之城”。从综合体发展历程考察，综合体已成为现代国际大都市的标志，于城市的商业核心区，是城市24小时跳动的心脏。

 

2. 黄金选址

 

一个城市的中心地段也是这个城市财富的凝聚中心，它不仅有四通八达的交通并且集聚着中央商务区——商业区、政务区等能促进城市发展的核心资源。正如地产界的金科定律“地段、地段、还是地段”一样。综观全球城市综合体，无论是美国纽约的洛克菲勒中心，还是日本东京的六本木，所选区域都是城市中心寸土寸金的稀缺之地。

 

青泥洼是大连的城市中心，是拥有悠久历史的商圈，也是大连最重要的商业中心。中央商务区、中央政务区、全球各大银行、世界500强企业大连总部以及大连市政府等城市核心资源围绕其周围，促使青泥洼成为了大连的财富中心。正是深刻考量了地段的价值，大连中心.裕景才选址于这个核心位置。城中之城的建造，不仅能够稳固青泥洼商圈在大连的城市核心地位，也奠定了大连中心.裕景在大连地产界的领袖地位。

 

3. 全天候服务

 

目前，国际社会崇尚24小时周期服务。城市综合体就将不同时间段的功能业态组织在一起，相互补充，循环运作，保持24小时繁荣，以形成完备的生活系统。

 

豪华公寓、甲级写字楼、超五星级酒店、国际商业中心、酒店区服务公寓等多种丰富业态，以及国际一流标准商务、居住、购物、文化、休闲、娱乐、健身等生活环节都在大连中心.裕景的规划中。而大连中心.裕景提出的这种24小时生活理念与综合体24小时服务周期概念不谋而合，成为了大连首创的24小时循环生活方式，也成为了中国综合体发展史上的又一个创新。

 

4. 内外通达

 

城市综合体通过对地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时结合城市街道、地铁、停车场等交通设施以及建筑内部体系完善的交通系统有机联系，从而组成一套完善的立体交通体系。

大连中心.裕景就拥有这样一套完善的立体交通体系。考虑到80万平方米超大体量的建成，将带来的庞大人流和车流，相关人员在基于对国内外各大综合体处理手法的考察和研究之上，结合大连市政府对城市轨道的未来规划，对大连中心.裕景提出人行和机动车分流理念，设置多方位、多角度出入口，并在综合体内部建设过渡平台、天桥，加之外部市政地下通道，真正的将地下和地上的交通配套及公共空间有机贯穿起来。

 

5. 立体交通

 

城市综合体的室外空间尺度大，是单一类型的项目无法比拟的，并且特别强调与外部区域的互动交流。大连中心.裕景在综合体规划设计中，充分考虑了空间通达性，非常注重空间感。常利用设计上的差异性，创造出比组团式建筑更丰富的空间，以及与外界联系紧密的城市主要交通网络。大连中心.裕景三座豪华公寓与两座超高层建筑之间进行了合理布局，使综合体内部与外部的沟通顺畅。这种人性化的设计原则，加强了与外部区域的紧密相连，同时也最大限度的提高了私密性。

 

6. 环保设施

 

城市综合体是高科技、高智能的集合，在生态环境形象设计、节约能耗设计、室内健康舒适性等方面均有不同的侧重。

 

在高科技智能环保设施集成上，大连中心.裕景堪称典范。其整合了结构顾问ARUP、机电顾问PB和工程测量顾问LEVETT&BAILEY等国际顶级团队整体运作；在结构和建材方面，以国际一流标准进行资源集合，选择与世界顶级品牌合作；建筑外立面选择具有低辐射、高透光、防红外线、阻止紫外线功能特点的单元式LOW-E玻璃幕墙，能有效防止冬夏季节室内外热量交换，而镀膜中空玻璃可以有效降低暖气能耗；空调选择日本大金中央空调系统，单独控制，遥控使用，具有智能控制技术、多重健康技术和节能技术。

 

7. 城市景观

 

城市综合体因位于城市的中心地带，缺乏自然景观，所以应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计成为了设计中重要的标志之一。

 

大连中心.裕景采取了独特的景观设计方式。决定在商业裙楼屋顶、公寓屋顶、楼体中间层分别设计空中花园、休闲花园，增加了休闲功能的同时可以扩大绿色呼吸的空间；在国际商业中心中充分利于采光，设计了大型阳光中庭，挑高通透；公寓部分的花园更是符合了风水学中的“聚气”，注重日照和朝向的均好，加强整体的围合感；同时还结合地下车库的不同高度，设置不同厚度的覆土、不同高度的庭院以便丰富园林内部的空间感，力争实现人景合一的城市景观。

 

8. 物业服务

 

城市综合体后期的商业服务是一项庞大工程，与未来的发展方向紧密相关。所以，大连中心.裕景选择与全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）合作，是基于其悠久的服务历史，管理成熟，始终领跑专业物业管理公司。根据大连中心.裕景的规划，第一太平戴维斯提出了专业的无缝式“三位一体”物业管理理念，从大连中心.裕景筹建伊始即全面参与前期规划、全程衡量中期建设，待建成后全方位负责后期物业服务。

 

9. 生活方式

 

居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活中的各个要素以一种新的空间秩序出现在城市综合体中，于互相促进中开创了一种全新的生活方式。大连中心.裕景为使人们能够享受高效率的生活和工作，综合五种业态，实现了功能资源充分的融合优化，大大缩短了空间与时间的距离。从卧室到办公室，从餐桌到谈判桌，从美容院到电影院……大连中心.裕景将成为国际化圈层栖地，全球精英人士优游栖身，引领大连独有的国际化新生活主张。

 

10. 升值潜力

 

一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会为开发商、运营商带来巨大的品牌价值。同时，会随着城市的不断发展，使自有价值不断攀升。

 

大连中心.裕景开发伊始，就决定了其肩负引领城市发展使命的必然角色。地段、规模、产品、团队、服务、创新、生态、营销、运营、管理等综合中的综合锻造模式，将全面提升大连中心.裕景的整体价值及长期价值。

 

纵览世界各著名综合体，“HOPSCA的十大标准”重要的不仅仅是标准自身，更在于对其理念的全新解读与不断展衍。在大连未来的城市发展中，大连中心.裕景将作为一个焦点，释放独特魅力，凝聚全球目光。

 

HOPSCA=H（HOTEL）+O（OFFICE）+P（PARK）+S（SHOPPING）+C（CLUB）+A（APARTMENT）

 

（本文全文转载自《伟业视点》2008-09-10总第27期，图片均为“大连中心.裕景”设计效果图，由裕景集团编辑整理。）